1ARATGEBERRECHT informiert: Betriebskosten - kein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels bei zeitweiligem Leerstand

(openPR) - Wenn die (kalten) Betriebskosten vertragsgemäß nach dem Verhältnis der Flächen der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Im entschiedenen Fall lag ein Mietvertrag über eine freifinanzierte Wohnung aus dem Jahr 1984 zu Grunde, in welchem die Betriebskosten vom Mieter als Vorauszahlung geleistet wurden. Die Abrechnung erfolgte jährlich durch den Vermieter. Im Mietvertrag wurde ein Umlageschlüssel nicht vereinbart, jedoch wurde über mehrere Jahre nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur Gesamtwohnfläche abgerechnet. Dadurch wurde stillschweigend vereinbart, dass als Umlageschlüssel das Verhältnis der Fläche der Wohnung zur Gesamtwohnfläche gelte.

Der BGH stellte fest, dass eine Änderung des Umlageschlüssels auf das Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zu der Gesamtfläche der vermieteten Wohnungen eine Vertragsänderung darstellt, welche der Zustimmung des Mieters bedürfe. Da der Mieter diese Zustimmung nicht erteilte, kam es nicht zu der Vertragsänderung.

Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters bestand im vorliegenden Fall ebenfalls nicht. Ein solcher Anspruch könne aus einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) oder aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abgeleitet werden.

Ein Anspruch auf Grund einer Störung der Geschäftsgrundlage setze jedoch eine Unzumutbarkeit des Festhaltens an der bisherigen Situation voraus. Dies sei im entschiedenen Fall nicht gegeben, da es sich nur um einen zeitweiligen Leerstand handele und zudem nur eine von 35 Wohnungen und später drei von 35 Wohnungen leerstanden.

Auch für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie bspw. Wasser gelte, dass der Vermieter den Anteil der leer stehenden Wohnungen zu tragen habe. Der BGH führt an, dass der Vermieter diesen Umstand ändern könne, indem er Wasserzähler einbaue und so auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstelle.

Ein Anspruch auf Zustimmung bestehe auch nicht gemäß § 242 BGB.

BGH - Urteil vom 31. Mai 2006; Aktenzeichen VIII ZR 159/ 05

[Text: Hennig; Immothek24]

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